Lãi suất vay mua nhà có thật sự thấp?

Lãi suất vay mua nhà liên tục được thông báo giảm, tuy nhiên mức giảm chủ yếu chỉ xuất hiện ở thời gian ưu đãi lãi suất. Ảnh: Việt Linh.

Anh Đăng Duy, chuyên viên truyền thông tại một công ty ở TP.HCM cho biết đã chấp nhận vay hơn 1 tỷ đồng từ một nhà băng quốc doanh vào đầu năm 2023 để mua căn hộ anh đang ở với giá hơn 2 tỷ đồng.

Giữa các phương án ưu đãi lãi suất được ngân hàng đưa ra, anh Duy quyết định chọn phương án cố định lãi suất 6,7%/năm trong 2 năm đầu tiên,. Từ năm thứ 3, lãi suất sẽ thả nổi theo quy định của ngân hàng, bằng lãi tiết kiệm 12 tháng cộng biên độ 4%/năm.

Lãi vay mua nhà giảm

Anh Đăng Duy cho biết đã có ý định mua nhà từ năm 2022 nhưng lãi suất vay thời điểm đó chưa phù hợp với khả năng tài chính.

Theo đó, trong năm 2022, lãi suất vay ưu đãi mua nhà áp dụng trong 1-2 năm đầu vẫn được các nhà băng đưa ra mức 7-8,7%/năm. Hết thời gian ưu đãi, lãi suất sẽ thả nổi bằng lãi suất tiết kiệm kỳ hạn dài (12, 13 hoặc 36 tháng) cộng thêm biên độ 3-4%/năm.

Trong khi đó, lãi suất huy động năm 2022 từng lập đỉnh khi nhiều ngân hàng niêm yết ở 9-10%/năm. Cộng thêm biên độ thì lãi suất thả nổi của khách hàng sẽ chạm mức 12-14%/năm. "Đây là mức lãi cao và vượt quá khả năng chi trả của tôi thời điểm đó", anh Duy nói.

Hiện khoản vay của anh còn hơn nửa năm sẽ hết hạn ưu đãi lãi suất. Ngân hàng này đang áp dụng lãi suất tiết kiệm 12 tháng ở 4,7%/năm.

"Tính nhanh lãi suất thả nổi cho khoản vay này vào khoảng gần 9%/năm, thấp hơn rất nhiều lãi vay giai đoạn 2022. Trường hợp lãi tiết kiệm có tăng thêm 0,5-1%, như vậy lãi vay thả nổi vẫn dưới 10%/năm, là mức chấp nhận được", anh Duy đánh giá.

Theo khảo sát, lãi suất thả nổi với các khoản vay mua nhà hiện hữu đã hạ nhiệt khoảng 1,5-2,5%/năm so với năm 2022.

Tuy vậy, mức lãi suất thật sự thấp chủ yếu được các ngân hàng áp dụng trong giai đoạn đầu của khoản vay, cũng là thời gian ân hạn lãi suất (3-12 tháng đầu), hiện phổ biến quanh mức 5-7%/năm.

Trong khi đó, lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi hiện vẫn dao động quanh mức 9-10%/năm với nhóm ngân hàng quốc doanh và 11-12%/năm nếu vay tại nhóm ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân.

Lãi giảm nhưng có thật sự thấp?

Trên thị trường, các ngân hàng 100% vốn nước ngoài hiện có lãi suất ưu đãi vay mua nhà thuộc nhóm thấp nhất thị trường, trung bình không quá 6%/năm và được cố định cho tối đa 3 năm đầu tiên.

Như Wooribank, nhà băng này hiện áp lãi suất ưu đãi cho các khoản vay mua nhà ở mức 5,1-5,7%/năm, trong 1-3 năm đầu. Tương tự, Shinhanbank áp dụng mức lãi suất 5,5%/năm cố định 6 tháng đầu với các khoản vay mua nhà. Từ tháng thứ 7, lãi suất sẽ tăng lên 7,5%/năm và kéo dài trong 54 tháng tiếp theo...

Tại nhóm ngân hàng quốc doanh (Agribank, Vietcombank, VietinBank, BIDV), lãi suất ưu đãi vay mua nhà hiện dao động quanh 5-7%/năm, áp dụng cho tối đa 2 năm đầu.

Trong đó, khách vay mua nhà tại Vietcombank hiện được hưởng lãi suất ưu đãi 6%/năm trong 6 tháng đầu với các khoản vay ngắn hạn (dưới 12 tháng); 6,3%/năm trong 6 tháng đầu với các khoản vay trung, dài hạn. Hết thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi bằng lãi tiền gửi 12 tháng cộng biên độ theo thỏa thuận và được điều chỉnh 3 tháng/lần.

Tại VietinBank, lãi suất ưu đãi cho các khoản vay mua nhà hiện vào khoảng 5,8%/năm, sau thời gian ưu đãi, lãi thả nổi sẽ cộng biên độ 3,5%/năm. Với BIDV, lãi suất ưu đãi hiện vào khoảng 5-5,5%/năm, và biên thả nổi cũng theo thỏa thuận hai bên.

Agribank có mức lãi suất cho vay mua nhà ngắn hạn thấp nhất trong khối ngân hàng quốc doanh. Với khoản vay trên 24 tháng hiện áp dụng mức lãi 6,5%/năm.

Tuyên bố lãi suất thả nổi bằng lãi suất huy động tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 12 tháng, công biên độ. Tính theo tỷ lệ này, lãi suất thả nổi chỉ vào khoảng 7-8%/năm. Tuy nhiên, hầu hết ngân hàng đều kèm điều khoản lãi suất cho vay không thấp hơn lãi suất tối thiểu từng thời kỳ (điều chỉnh 6 tháng/lần). Điều này dẫn tới việc lãi suất huy động giảm sâu, người vay vẫn khó được hưởng mức lãi suất 7-8%/năm sau thời gian ưu đãi lãi suất.

Đối với nhóm ngân hàng tư nhân, BVBank đang có lãi suất vay ưu đãi tốt trên thị trường với mức 5%/năm, áp dụng cho 5 tháng đầu của khoản vay. Sau thời gian này, ngân hàng sẽ tính lãi thả nổi bằng lãi suất tham chiếu cộng biên độ 2%/năm.

VPBank và VIB hiện áp dụng mức lãi 5,9%/năm cho 6 tháng đầu của thời hạn vay. Sau đó, lãi suất thả nổi được tính bằng lãi suất tham chiếu cộng biên độ 2,8-3%/năm. Hay HDBank áp dụng lãi suất ưu đãi 6,8%/năm, sau thời gian ưu đãi lãi suất cũng được thả nổi.

Dù lãi suất vay mua nhà hiện nay đã giảm so với giai đoạn 2021-2022, người vay mua nhà cần lưu ý hầu hết mức lãi suất 5-7%/năm chỉ áp dụng trong thời gian ngắn của khoản vay. Hết giai đoạn này, lãi suất sẽ được thả nổi theo quy định của ngân hàng và thỏa thuận với khách hàng.

Đáng chú ý, việc nhiều ngân hàng áp dụng mức lãi suất cơ sở để làm tham chiếu cho lãi suất thả nổi khiến mức lãi vay cuối cùng khách hàng phải chịu cao hơn khá nhiều mức lãi "quảng cáo".

Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế, cho rằng lãi suất thấp khi vay mua nhà chủ yếu là lãi suất ưu đãi và đa phần chỉ được áp dụng trong thời gian ngắn.

Sau giai đoạn này, lãi suất có thể bật tăng cao. Do đó, người vay cần xem kỹ lãi suất sau thời gian ưu đãi được tính thế nào cũng như biên độ ra sao, tránh rơi vào trường hợp biên độ quá cao. Ông Hiếu đưa lời khuyên số tiền trả nợ cho ngân hàng bao gồm cả gốc lẫn lãi nên dưới 50% thu nhập hàng tháng. Nếu tỷ lệ này ở trên 70% là ngưỡng nguy hiểm.